עברית  |  English  |  


מונה:

תמ"א 38- האם עוה"ד שמייצג את הדיירים באמת מייצג את הדיירים?
 
על דילמות בייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38
 
 
עו"ד שרון כהן
 
 
 
תכנית תמ"א 38, שעיקרה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתאמתם לתקנים מתקדמים, בתמורה למתן זכויות בנייה ליזם, הולכת וצוברת תאוצה. בהתאם, אף גרסת ההמשך, תכנית תמ"א 38/2 שעיקרה ניצול זכויות התמ"א (ולעיתים מעבר לכך) תוך הריסת המבנה והקמתו מחדש, קורמת עור וגידים.
 
ביישום פרויקט תמ"א 38 דור 1 או 2 כאמור, קיימות סוגיות מהותיות משותפות שראוי ליתן עליהן את הדעת, כגון שאלת הביטחונות ; ההגנות המשפטיות ; התמורה שהדיירים מקבלים מהיזם וכדומה.
 
ברם, סוגיה מהותית שלא רבים נותנים עליה הדעת באופן הראוי, היא שאלת הגורם המייצג את הדיירים. כלומר, עורך הדין מטעם הדיירים.
 
בעיית הייצוג בפרויקט תמ"א 38 מתחדדת עוד יותר לאור טשטוש הייצוג בין הדיירים ובין היזם, הואיל ומי שלרוב נושא בעלות שכר הטרחה הוא היזם ולא הדיירים.
במילים אחרות- היזם נדרש לשאת בתשלום שכר טרחת עו"ד שאמור לפעול מולו. אין זהו עניין של מה בכך. מכאן נגזרות גם הדילמות והצורך בנקיטת זהירות משנה.
 
על כן, שאלת ייצוג הדיירים בפרויקט תמ"א 38 הינה קריטית עבור הדיירים, אך הם לא תמיד יודעים זאת, וסבורים (לעיתים בטעות) כי לעו"ד תפקיד פורמאלי גרידא בהתקשרות שבינם ובין היזם, ובלאו הכי הם "סומכים" על היזם שכל הבטחותיו תתממשנה.
הדיירים לעיתים אף משוכנעים כי "לדיירים אינטרס משותף כמו ליזם" וכי "הצלחת היזם היא גם הצלחת הדיירים", ולכן אינם צופים תקלות מיוחדות.
 
למרבה הצער, דיירים בבית שבו מתבצע פרויקט תמ"א 38, גם אינם מודעים כי לעיתים, עוה"ד שמייצג אותם מייצג גם את הייזם, או שלעיתים הופנה אליהם על ידי היזם.
 
ובכן, ראוי להדגיש כבר עתה: לדיירים וליזם אין אינטרס משותף שלא בשונה מעסקת מקרקעין רגילה.
 
אמנם, בכל עסקת מקרקעין, למוכר ולקונה נורמטיביים אינטרס משותף שהעסקה תצא לפועל, ובהקשר זה הדבר נכון גם לגבי תמ"א 38.
 
אך מכאן ועד מחשבה כי היזם והדיירים- חד הם - המרחק רב מאוד. למעשה, לדיירים וליזם גם אינטרסים מנוגדים אינהרנטיים, העשויים לפגום ביכולת עורך דין משותף ליזם ולדיירים להגן באופן ראוי על הדיירים.
 
ולהלן מספר ניגודי אינטרסים מובנים בין הדיירים ובין היזם:
 
  • שאלת הביטחונות. הינה שאלה קריטית. ליזם אינטרס ליתן ביטחונות נמוכים יותר, ואילו לדיירים אינטרס להבטיח עצמם ככל הניתן במספר רב של ביטחונות, הן ברמה של ההתניות החוזיות בהסכם הכללי והן במגוון הביטחונות כגון ערבויות בנקאיות וגובהן. תפקידו של עו"ד מטעם הדיירים למקסם ככל הניתן את הביטחונות לטובת הדיירים למקרה של כישלון הפרויקט או הפרתו, ולכל הפחות להציג בפני הדיירים את מגוון הביטחונות הקיימים.
  • שאלת התמורה שניתנת לדיירים. בעוד שליזם אינטרס לשלם מה שפחות, כלומר, להבטיח לדיירים את המינימום האפשרי מבחינת השיפורים במבנה, הן בכמות והן באיכות, הרי שברור שלדיירים אינטרס הפוך. גם בהקשר זה על הדיירים לקבל המידע המאפשר להם להבין התמורה שיכולים לבקש ולקבל.
  • הליכי פיקוח וייעוץ מקצועיים. בפרויקט תמ"א 38 על הדיירים לעמוד על זכותם להסתייע באנשי מקצוע כגון מפקחים מטעמם וגורמי מקצוע נוספים. ברור שליזם אינטרס מובנה לפיו יוכל לקיים הפרויקט "ללא הפרעות" מצד אנשי מקצוע מטעם הדיירים.
  • הגנות משפטיות. לדיירים עומדות שלל הגנות משפטיות שברור שליזם אין אינטרס ליתן לדיירים.
  • שאלת הייצוג המתמשך. כאשר עורך דין מייצג או מחוייב לשני הצדדים, קרי, ליזם ולדיירים, מצופה כי יעשה עבודתו נאמנה. עם זאת, על הדיירים לזכור היטב כי בעוד הדיירים מיוצגים בפרויקט אחד מול עוה"ד, הרי שעוה"ד יודע כי בכל הקשור לייצוג היזם הוא עשוי להמשיך ולייצגו בפרויקטים נוספים.
 
כלומר, קיימות דילמות מובנות בין היזם לדיירים כאשר הרשימה שלעיל היא רק דוגמא לכך. במצב שבו עו"ד מייצג או מחויב לשני הצדדים, לדיירים וליזם, עלול הדבר להביא לדילמות לא פשוטות, ואף לפגום בהגנת הדיירים, בזמן שמעורך דין מטעם הדיירים מצופה לנהוג באופן מקצועי ונטול הפניות.
 
ויודגש- אין מניעה חוקית כי עוה"ד ייצג את שני הצדדים לעסקה (בהסכמתם כמובן), ככל שאין ניגוד עניינים. ברם, ראוי לזכור כי גם כאשר עו"ד הינו מקצועי ובעל ניסיון ככל הניתן, הרי שעצם הצבתו במקום שבו הוא מחויב לשני צדדים מנוגדים – עלולה ליצור קושי מובן.
 
טרם בחירת גורם מייצג, קרי עו"ד שמייצג דיירים בפרויקט תמ"א 38, ראוי לדרוש מעוה"ד ליתן את הדעת על הנושאים הבאים:
 
  • כי לעו"ד אין ולא יהיה ניגוד אינטרסים בין הדיירים ובין היזם. בהקשר זה, ראוי כי עו"ד יהיה עצמאי שיובא על ידי הדיירים ולא עו"ד ש"הומלץ" על ידי היזם, וודאי לא עו"ד שגם מייצגו.
  • כי יצומצם הייצוג המשפטי של עו"ד מטעם הדיירים, ככל הניתן, לייצוג מול יזם שכבר נבחר על ידי הדיירים.
  • ככל שהדיירים מבקשים סיוע גם בהליך בחירת היזם, ראוי לעשות זאת באופן מושכל. בין היתר לבקש כי עוה"ד יפעל בגילוי ככל שיש היכרות קודמת בינו ובין היזם, ולוודא כי השירותים שיעניק עוה"ד לדיירים יוענקו לדיירים בלבד.
  • כי בכל התקשרות שבין עוה"ד מטעם הדיירים ובין היזם בהקשר לתשלום שכה"ט יובהר כי מחויבות עוה"ד היא ללקוח, כלומר לדיירים בלבד, חרף התשלום שמשולם על ידי היזם.
  • כמו בכל עניין משפטי- ניסיון מוכח בייצוג פרויקט תמ"א 38. על אף שהתכנית מתפתחת ולא נצבר בה ניסיון של שנים ארוכות, מצופה כי עוה"ד יהיה בעל ניסיון מוכח בייצוג דיירים בפרויקט תמ"א 38.
 
אלו הן רק דוגמאות לאפשרויות צמצום הדילמות שבין הדיירים ובין המייצג- עוה"ד מטעמם.
 
פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ומצריך רמת אמון גבוהה של הדיירים במייצגם ובעו"ד שמטעמם, במיוחד שיישום פרויקט 38 מעלה סוגיות ייחודיות, כגון תשלום שכה"ט.
 
בחירת עו"ד מטעם הדיירים הינה פעולה מהותית וחשובה. מידת ההצלחה בבחירת עוה"ד, למרבה הצער, מתגלית ובאה לידי ביטוי דווקא כאשר הפרויקט אינו מתנהל כשורה, כאשר ההגנות המשפטיות שנקבעו בהסכם עומדות למבחן.
 
מכאן, שאין לראות בבחירת עו"ד עבור הדיירים כדבר של מה בכך.
 
 
 
 
  • הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן, אשר מלווה פרויקטים של תמ"א 38 ומייצג דיירים מול יזמים בפרויקטים אלה.
  • אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
  • ניתן לפנות אל הכותב באמצעות אתר הבית: www.sc-lawoffice.co.il.
 

אין לראות באמור באתר זה משום יעוץ משפטי ו/או תחליף ליעוץ משפטי

כל הזכויות באתר ובתוכנו שמורות למשרד בלבד ואין להעתיק תוכן האתר ללא אישור המשרד

לייבסיטי - בניית אתרים